홍보센터

입대의와 위탁관리사 사이에 입대의가 미지급 선납관리비의 반환을 청구하거나 입대의의 부당한 해지로 

위탁관리사가 손해배상을 청구하는 사건이다. 

그러나 이에 국한하지 않고 입대의와 위탁관리사 및 경비·미화업자 등 용역업자 사이의 용역비지급청구나 미지급 선납관리비 등을 

청구하는 사건도 적지 않다.

2023년에서 2024년 사이에 보도된 ‘입대의와 위탁관리사 사이의 대표적인 사건’은

 ▲위탁관리사가 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못해 관할구청으로부터 과태료 처분을 받았다는 이유로 계약해지를 통보하자

위탁관리사가 부당한 사유로 계약을 해지 해 남은 계약기간 동안 받을 수 있었던 위탁관리수수료 상당의 손해배상을 청구한 사건

(2023.10.20. 인천 남동구 아파트) 

▲관리소장의 근무 태만, 불편한 노사관계로 인한 직원 간 불협화음, 관리직원 미배치로 인한 업무마비 등 채무불이행을 들어

 계약을 해지한데 대한 위탁관리사가 관리사무소장의 급료 및 위탁관리수수료를 청구한 사건(2023.7.31. 대구 아파트)이다.

 

또한 위탁관리사와 용역업자 사이의 사건은 

▲위탁관리사가 경비업자와 용역계약을 체결하고 관리하면서 

경비업자의 단지 내 주차관리 및 차량용 차단기 운영업무에 대한 민원으로 입대의가 계약해지를 요청하면서 

관리비 지급을 거절하여 관리업자가 경비용역비를 지급하지 못하자 경비업자가 위탁관리사를 상대로

 미지급 용역비와 근로자 연차수당을 청구한 사건(2024.12.11. 경기 오산시 아파트)

 ▲입대의의 조경업자에 대한 불만족으로 용역비를 지급하지 않자 조경업체가 위탁관리사에 용역비 지급을 청구한 사건

(서울 용산구 아파트) 

▲커뮤니티시설 운영업자의 위탁관리사를 상대방으로 한 개인레슨 및 개별강좌 수익금의 분배금을 청구한 사건

(인천 연수구 아파트)이다.

그 밖에도

 ▲위탁관리사가 사업자 주택재개발조합으로부터 위탁관리계약을 체결하고 경비·미화업자를 용역해 관리하는 아파트를 

입대의가 사업자 조합의 지위를 승계한 후 위탁관리사에 계약종료를 통지하고 “

관리업무에 투입된 관리사무소 직원, 경비·미화원에 대한 퇴직급여충당금과 연차수당충당금 중 위탁관리사가

 미지급한 선납관리비 반환을 청구한 사건(2024.4.9, 부산시 아파트)을 들 수 있다.

위 사건 ‘입대의와 위탁관리사 사이의 입대의의 부당한 해지로 인한 위탁관리사의 손해배상청구 사건’에 대한 법원의 판단은

▲위임계약의 각 당사자는 민법 제689조 제1항에 따라 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있는 점

 ▲위임계약에 해지사유가 정해 있는 경우에도 해지사유가 정해져 있다는 사정만으로는 위임인이 해지권을

 포기하기로 약정했다거나 해지권의 행사가 남용에 해당한다고 볼 수 없는 점 

▲위임계약의 해지는 불리한 시기에 해지한 것이 아니 이상 손해배상의 책임이 발생하지 않는 점 등을 들어

 위탁관리사의 손해배상청구를 기각한다. 

또한 위탁관리사에 대한 미지급 선납관리비 청구에 대하여도 위임계약인지, 도급계약인지 여부는 명칭 또는 형식적 문언을 떠나 

그 실질을 중시해 판단해야 한다고 전제하고 특별한 사정이 없는한 입대의의 미지급 선납관리비 청구를 인용한다. 

그러면서도 위 사건 2024.4.9. 부산시 아파트 선납관리비 분쟁 사건은 주목할 만하다.

위 사건 제1심 법원의 판단은 경비원과 미화원에 대한 미지급 퇴직금의 반환과 관리사무소 직원에 대한 미지급 퇴직금의 반환을 구별해

 경비원과 미화원에 대한 미지급 퇴직금의 반환에 대해서는 

▲계약서에는 관리업무를 재위임 또는 하도급할 경우 입대의와 관계에서 구체적으로 어떤 의무를 부담하는지 아무런 규정이 없는 점

▲경비원과 미화원에게 퇴직금을 지급할 의무는 경비·미화업체에 있는 점

▲위탁관리업체가 경비·미화업체에 지급할 용역비는 정액의 용역비로서 경비·미화업체는 미지급금이 발생할 때 

    이를 따로 정산할 것을 예정하고 있지 않은 점 등을 들어 원고의 청구를 기각하고, 

관리사무소 직원에 대한 미지급 퇴직금 반환에 대해서는 

▲견적서에 따라 입대의로부터 위탁관리사가 지급받은 국민연금, 연차수당충당금, 퇴직급여충당금은 

       위임계약상 선급금에 해당한다는 점 

▲계약서에는 재위임 금지와 입대의에 대한 보고 의무 등 위임계약을 전제로 한 내용이 다수 있는 점 

▲관리업무는 일의 완성·불완성으로 평가하기 어려운 성질이 있는 점 

▲계약체결의 견적서에 공동주택의 관리업무와 관련해 관리인원의 구성과 인건비 등이 구체적이며 상세하고, 

관리용역비 견적 금액과 계약의 계약금액이 정확히 일치하는 점 등으로 미뤄 견적서가 단순히 도급계약 총액 산출을 위한 

근거자료가 아니라 계약 수행을 위한 선급받을 항목 및 금액의 산출자료로 볼 수 있는 점 등을 들어 원고의 청구를 인용했다.

그러나 항소심 법원의 판단은 제1심 판단을 취소하고 위탁관리업체가 관리사무소 직원, 경비·미화원에 대한 

미지급 퇴직금반환의무를 인용하는 한편 위탁관리사는 경비·미화업자가 경비원과 미화원에게 지급하지 않은 퇴직금 등의 금액을 

직접 반환받아 입대의에 전달할 계약상 의무는 없으므로 입대의가 직접 경비·미화업자에 반환을 청구할 수 있는 것이라 했다.

결국 항소심의 판단은 위탁관리사의 용역업자에 대한 선납관리비도 입주자로부터 수납받은 관리비인 이상 

입대의의 선납관리비라 판단한 것으로 이해된다.

이상을 종합해 보면 위탁관리계약의 해지와 미지급 선납관리비 반환청구에 관해서는 특별한 사정이 없는 이상 

위임계약 관계로 보는 것은 극복하기 어려울 것으로 판단된다.

특히 법원이 계약기간 내 관리계약 해지에 관해 계약상 해지사유가 정해 있다는 사정만으로는 위임인이 해지권을 포기하기로 

약정했다거나 해지권의 남용에 해당한다고 볼 수 없다고 한 점과 

위임인이 관리비의 선납을 전제로 하고 있는 점을 고려하면 위탁관리계약의 해지로 미지급 선납관리비는 특별한 사정이 없는 이상 

반환할 의무가 있는 것으로 판단할 여지가 있다. 

이같이 위탁관리계약의 해지와 미지급 선납관리비 반환에 관해 위임계약 관계를 적용하는 이상 미지급 선급관리비는 반환을 전제로 해야 하고

선납관리비 반환의 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 공동주택관리법상 최단의 위탁관리 계약기간을 법정하고 법정기간의 계약 승계를 명시할 필요가 있다.

또한 법원이 위탁관리계약의 법적 성질의 판단을 견적서 내용이 공동주택 관리업무와 관련해 관리 인원의 구성과 인건비 등이 

구체적이며 상세하고, 관리용역비 견적 금액과 계약의 계약금액이 정확히 일치해 견적서가 단순히 도급계약 총액 산출을 위한 

근거자료가 아니라 계약수행을 위한 선급 받을 항목 및 금액의 산출자료로 볼 수 있는 점을 들고 있는 점을 고려하면

위탁관리계약 용역의 대가를 수수료 명목으로 따로 지급받고 용역제공의 내용을 관리인원의 수와 인건비 지급 내역을 

구체적으로 명시해 관리비 명목으로 지급 받는 이상 도급계약으로 주장하는 것은 어려울 것으로 예상된다. 

따라서 위탁관리계약을 도급계약으로 주장하기 위해서는 일반관리비를 용역의 대가로 지급받도록 하고, 

그 용역 대가의 산출을 제공 용역의 총액비율로 산정해 후급으로 받는 형식을 취할 필요가 있다.

 

또한 위임계약에서는 복임권이 제한되므로 위탁관리계약에 따른 하도급 용역하는 경우 

그 용역관계에 있어 위탁관리사의 권한과 책임을 구체적으로 명시할 필요가 있다.